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土地開發整合之地上物估價(三)
B、土地使用權利價格
|
建物分組 名稱 |
登記狀態 賦名 |
建物棟別 名稱 |
構造類別 名稱 |
建物投影 土地面積 |
建物投影土地面積(坪) |
PV 土地使用權利 總價之總計 |
|
C 組建物 |
3- 房屋稅籍證明書 |
C -棟 |
加強磚造 |
78.80 |
23.84 |
1,768,310 |
|
C 組建物 |
3- 房屋稅籍證明書 |
C1 -棟 |
石造 (石磚造) |
11.50 |
3.48 |
142,510 |
|
C 組建物 |
3- 房屋稅籍證明書 |
C2 -棟 |
鋼鐵造 (鐵皮屋) |
13.20 |
3.99 |
43,621 |
|
C 組建物 |
4- (稅籍外) 自辦建物測量 |
C -棟 |
加強磚造 |
32.93 |
9.96 |
703,776 |
|
C 組建物 |
4- (稅籍外) 自辦建物測量 |
C1 -棟 |
石造 (石磚造) |
13.14 |
3.97 |
155,079 |
|
C 組建物 |
4- (稅籍外) 自辦建物測量 |
C2 -棟 |
鋼鐵造 (鐵皮屋) |
20.90 |
6.32 |
65,777 |
|
合計 |
170.47 |
51.57 |
2,879,073 |
|||
C、成本法價格
|
建物分組名稱 |
建物成本總價(元) 之總計之總計 |
PV 土地使用權利總價 之總計之總計 |
(成本法) 土地建物總價 |
|
C 組建物 |
2,076,810 |
2,879,073 |
4,955,882 |
2. 收益價格
|
建物分組名稱 |
C 組建物 |
C 組建物 |
C 組建物 |
C 組建物 |
|
建物棟別名稱 |
C -棟 |
C -棟 |
C1 -棟 |
C2 -棟 |
|
棟別組成賦名 |
C 棟 - 2樓 |
C 棟 - 1樓 |
C1 棟 - 後方磚造 |
C2 棟 - 側方土造 |
|
主構造總樓層 |
2 層 |
2 層 |
1 層 |
1 層 |
|
樓層位置 |
2樓 |
1樓 |
1樓 |
1樓 |
|
建物面積(平方公尺) |
111.73 |
111.73 |
24.64 |
34.10 |
|
建物面積(坪) |
33.80 |
33.80 |
7.45 |
10.32 |
|
構造類別名稱 |
強化磚造 |
強化磚造 |
石造 (石磚造) |
土造 (純土造、土磚造) |
|
計算剰餘耐用年數 |
20 |
20 |
20 |
10 |
|
構造類別計價係數 |
100.00% |
100.00% |
80.00% |
60.00% |
|
建材等級賦名 |
稍優 |
稍優 |
普通 |
稍劣 |
|
建材等級計價係數 |
100.00% |
100.00% |
90.00% |
70.00% |
|
使用現況賦名 |
住宅 |
住宅 |
住宅 |
儲藏室及其他住宅附隨使用 |
|
使用現況 建物收益 計價係數 |
100.00% |
100.00% |
100.00% |
40.00% |
|
建物(房地)(坪) 每月淨收益 價格係數 |
345 |
345 |
345 |
345 |
|
建物(房地) 收益折現利率 |
2.18% |
2.18% |
2.18% |
2.18% |
|
(基準)每年房地淨收益(元/坪) |
4,140 |
4,1400 |
4,140 |
4,140 |
|
(調整後)每年房地淨收益(元/坪) |
4,1400 |
4,140 |
2,981 |
696 |
|
PVIFA(分子)(房地收益) |
0.54 |
0.54 |
0.54 |
0.24 |
|
PVIFA(分母)(房地收益) |
0.03358 |
0.03358 |
0.03358 |
0.03358 |
|
PVIFA(房地收益) |
16.07 |
16.07 |
16.07 |
8.90 |
|
PV 房地收益折現值單價 |
66,525.98 |
66,525.98 |
47,898.70 |
6,188.75 |
|
收益法(房地收益)總價 |
2,248,467 |
2,248,467 |
357,018 |
63,838 |
|
土地地號賦名 |
556地號 |
556地號 |
556地號 |
556地號 |
|
土地類別房地租金計價係數 |
100.00% |
100.00% |
100.00% |
100.00% |
房地收益價格評估
一定期間之收益價格，依下列計算式求取：
P＝a × PVIFA＝a × ，其中：
P：收益價格 a：平均一年期間折舊前淨收益
r：收益資本化率 n’：可收益之年數
|
項目代號 |
項目 |
計算式 |
計算例 (第一筆) |
|
a |
(調整後)每年房地淨收益(元/坪) |
4,140.00 |
|
|
r |
建物(房地) 收益折現利率 |
2.18% |
|
|
n |
計算剰餘耐用年數 |
20 |
|
|
PVIFA |
年金現值利率因子 |
PVIFA=(分子)/(分母) |
|
|
(分子) |
=(1+r)^n -1 |
0.539642792 |
|
|
(分母) |
=r(1+r)^n |
0.033582689 |
|
|
PV |
房地收益折現值單價 |
P= a * PVIFA |
66,526 |
|
V |
年金現值 總價 |
V= PV *面積 |
2,248,467 |
|
建物 分組名稱 |
建物 棟別名稱 |
主構造 總樓層 |
樓層位置 |
建物面積(坪) |
(調整後) 每年房地淨收益(元/坪) |
PV 房地收益折現值單價 |
收益法(房地收益) 總價之總計 |
|
C 組建物 |
C -棟 |
2 層 |
1樓 |
33.80 |
4,140 |
66,526 |
2,248,467 |
|
C 組建物 |
C -棟 |
2 層 |
2樓 |
33.80 |
4,140 |
66,526 |
2,248,467 |
|
C 組建物 |
C1 -棟 |
1 層 |
1樓 |
7.45 |
2,981 |
47,899 |
357,018 |
|
C 組建物 |
C2 -棟 |
1 層 |
1樓 |
10.32 |
696 |
6,189 |
63,838 |
|
合計 |
4,917,790 |
||||||
決定本案勘估標的C組建物之房地收益年金現值合計為4,917,790元。
3. 加權計算
|
建物分組 |
價格種類 |
推計總價 |
權重 |
權重值 |
|
C 組建物 |
成本法(成本價格) |
4,955,882 |
50% |
2,477,941 |
|
收益法(收益價格) |
4,917,790 |
50% |
2,458,895 |
|
|
推計總價(元) |
4,936,836 |
|||
|
決定總價(取概數至千位) (元) |
4,937,000 |
|||
六、各組價格結論
|
建物分組名稱 |
分組總價(取概數至千位) |
(成本法) 土地建物總價 |
收益法(房地收益)總價 之總計之總計 |
|---|---|---|---|
|
A 組建物 |
4,926,000 |
4,940,305 |
4,911,599 |
|
B 組建物 |
596,000 |
703,974 |
487,520 |
|
C 組建物 |
4,937,000 |
4,955,882 |
4,917,790 |
|
D 組建物 |
720,000 |
755,772 |
683,210 |
|
E 組建物 |
2,362,000 |
2,446,449 |
2,276,749 |
|
F 組建物 |
2,860,000 |
2,790,242 |
2,929,123 |
|
G 組建物 |
5,706,000 |
5,522,449 |
5,890,548 |
|
H 組建物 |
5,457,000 |
5,836,262 |
5,077,948 |
|
I 組建物 |
7,920,000 |
7,621,998 |
8,218,878 |
|
J 組建物 |
4,174,000 |
4,037,274 |
4,311,678 |
七、結語
土地經過多年之權利狀態遞移，地上物之建造與使用變化，土地及地上物權利因人數增多而變得複雜。此外，土地上未辦理保存登記之建物缺乏完整的建物資料，且建物狀況與使用情形各異，使土地權利價值推算的過程變得格外複雜與艱難。估價過程中需結合詳細的調查與縝密的分析，對各類建物進行符合一致性的比較與合理調整，以確保結果既符合市場價格，又能予以各權利人公平合理的分配。
本案為解決多筆未辦理保存登記之建物及土地權利價值評估，使用微軟access資料庫運算，針對10組未辦理保存登記的建物，根據各組各建物構造類別、建材等級、使用現況與登記狀態等設定各項表較參數，在試算過程中依照計算結果之回饋予以調整，最終得以呈現各分組建物客觀的價值，並獲得分組建物價格之間均衡分布的狀態。
整體過程中，應特別注意選取比較案例的適切性，各項表較參數應盡力貼合實際現況設定，才能準確反映出真實的價值，確保估價結果能準確反映不動產市場價值且達到公平評定土地使用權利價值之目標。
八、聲明
(一)本文內容及相關統計列表數值，純係個案分析應用，並不具備對任何具體事件直接引用的功能。具體事件之土地價格評估仍應遵循法律規定，依個別事件之條件妥善地進行。
(二)本文提供研究參考使用，使用時應尊重著作權，並註明引用來源。
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