無臨路之特定農業區甲種建築用地估價                          

                                                                                                                                陳榮源 估價師  114.01.08      

一、前言                                         

    土地估價的要點之一在於確認土地的合法、可行的最有效利用，使其充分發揮其應有的價值。當土地未臨接道路時，須深入分析土地利用及建築法規相關規定，檢討並確定建築開發的可行性，且從實質規劃上分析所需額外的私設道路成本，以避免因判斷及估算的偏差導致土地價值評估的錯誤。因此針對此類情形，估價程序須採取謹慎而全面的分析。

本案兩筆土地位於**縣**鄉**段，屬特定農業區甲種建築用地，然而因未臨接公共道路，依據建築相關法規規定，必須連接公共道路才能申請建築線以進行開發建築。故勘估標的須取得兩筆農牧用地及一筆水利用地之通行權，為解決此問題，本次估價依實際情況，結合法令研析、建築師專業意見及類似案例調查，並向農田水利機關查詢相關規範，提出取得通行權與建設私設道路的最佳解決方案。通過估算成本及評估可能影響，呈現出準確的土地價值。

二、土地基本資料

     為符合個資保護規定，以下土地資料除予遮蔽位址資訊之外，並於符合原案推計程序及推計效果的原則下，均予酌量改變。 

項次	行政區	地段	地號	使用分區	使用地類別	土地面積
1	**縣 **鄉	**段	808	特定農業區	甲種建築用地	1,230.00 ㎡	372.0750 坪
2			809	特定農業區	甲種建築用地	460.00 ㎡	139.1500 坪
合計						1,690.00 ㎡	511.2250 坪

三、估價基本條件

(一)估價基本條件

  1.價格日期： 113年06月**日

  2.估價目的

    供分割共有物事件不動產價值參考。

  3.價格種類

     正常價格。

  4.估價條件

    依照不動產最有效使用原則評估，並以土地獨立估價為條件，不予考量地上建物對土地價值之影響。對於未面臨公路系統道路或供公眾通行之現有巷道申請建築事宜，進行相關法令研析、徵詢建築師專業意見，並向農田水利機關查詢，定本案甲種建築用地得以適法建築。

四、未面臨道路之處理與最有效使用分析

(一)最有效使用原則

所謂「最有效使用」，依《不動產估價技術規則》第2條第17款係指客觀上具有良好意識及通常之使用能力者，在合法、實質可能、正當合理、財務可行前提下，所作得以獲致最高利益之使用。

(二) 未面臨道路之處理

勘估標的屬甲種建築用地，惟未直接臨接公路，須經由**段A1、A2地號農牧用地及B地號水利用地通行至公共道路。本次勘估就相關法律規進行調查分析，並調查區域不動產市場上類似土地建築開發情形，定本案土地最有效使用為建築開發供住宅使用。調查分析說明如下：

1.內政部營建署函89.08.08營署建管字第57280號

＜會議結論＞二、有關區域計畫特定農業區及一般農業區內甲種建築用地，未面臨公路系統道路或供公眾通行之現有巷道申請建築者，由於非都市土地多係依現況編定，甚多甲種建築用地四周均為農牧用地，致申請指定建築線產生困難而無法申請改建或重建。為解決民眾申請改建或重建問題，並考量各地方土地編定狀況不同，有關區域計畫特定農業區及一般農業區內甲種建築用地，未面臨公路系統道路或供公眾通行之現有巷道申請建築應否指定建築線，宜由各縣市政府依據地方實際情形，自行訂定相關規定據以辦理。

2.113年7月9日本所估價師經徵詢設立於**縣**市**建築師事務所專業意見，本案應屬符合以變更部分相鄰農牧用地為交通用地或私設通路，另取得農田水利機關同意申請【兼作】使用水利用地，使本案甲種建築用地合法建築。

3.經調查類似土地建築開發案例，坐落**縣**鄉**段1657-1地號甲種建築用地，使用同段1658地號農牧用地變更作為私設通路以連結於外部公路。本案例1657-1地號甲種建築用地上興建包括門牌號碼**鄉**村**鄰***號等共10戶透天厝住宅，建築完成日期為104年02月13日，並將1658地號農牧用地依買賣原因登記予鄧＊＊等11人。（依據113年08月19日地籍查詢記錄，所有權登記首位次序11之登記原因發生日期為104年04月28日）

本案例位置概要如下圖：

4.經查詢【農業用地變更回饋金撥繳及分配利用辦法】（修正日期112年12月04日）第3條規定：

依前條規定應繳交回饋金者，除依第四條及第五條規定辦理者外，其回饋金之繳交基準如下：三、因私人開發供道路使用申請變更為交通用地或私設通路，以變更使用面積與獲准變更當期公告土地現值乘積百分之二十為計算基準。但經直轄市或縣（市）政府或鄉（鎮、市、區）公所出具既成道路並具公用地役關係證明，以百分之三為計算基準。

5.113年8月8日本所估價師經徵詢農田水利署**管理處（電話號碼： 0*-*******），本案勘估標的北側**段B地號水利用地所屬水利設施名稱為**65-7小排，申請通過水利設施之兼作費用計費標準為「土地公告現值 × 使用面積」。

綜上調查分析判斷，本案勘估之**縣**鄉**段808、809地號等2筆土地使用地類別皆編定為甲種建築用地，依據《區域計畫法》及《非都市土地使用管制規則》等相關法令規定，並參酌本區域類似土地利用程度與不動產市場情形，勘估標的具備作為建築開發供作住宅使用之良好條件。

五、估價程序概要

(一)比較法

1.資料庫篩選

勘估標的近鄰地區甲種建築用地交易案例尚屬適量，惟因各案例與勘估標的之間尚有差異，為能妥善選取最適當的比較標的，本次勘估採取三個步驟進行搜尋與調查，透過估價師依據實價登錄資料所製之資料庫在數個替選案例中選取其中三個作為比較標的。三個步驟如表列說明：

（1）第一步驟：比較標的搜尋條件

A.	比較標的搜尋條件
1	資料來源	實價登錄批次資料下載，至113年第二季。
2	交易日期	自111年1月1日起，至前述下載資料最末日期止。
3	地段範圍	依區域同質性以**鄉為限， 且比較標的與比準標的直線距離3.0公里以內。
4	土地分區及類別	特定農業區甲種建築用地、一般農業區甲種建築用地
5	土地移轉總面積	大於等於200平方公尺，小於等於4000平方公尺。
6	土地移轉情形	全筆移轉
7	土地移轉之例外情形	非全筆移轉之面積小於交易總面積之20%以內， 且可進行價格修正者。
8	備註欄記載	須為空白

(2）第二步驟：比較標的排除條件

B.	比較標的排除條件
1	交易後合併分割	有合併利用效益者。
2	臨路條件差異	面臨主要道路，或道路之路寬15公尺及以上者。
3	短期再交易	一年內達二次交易，且二次交易單價差異達20%者。
4	交易標的相連與否	交易標的含2筆及以上土地，土地未相連接者。
5	排除偏離	排除連續排序交易單價之位階差異達25%者。

（3）第三步驟：比較標的優選條件

C.	比較標的優選條件
1	土地個別條件	面積相似、形狀相似，或可以適當調整修正比較者。
2	土地臨路條件	臨接巷道或農路。
3	區位環境	近鄰環境以農業住宅社區使用為優先。
4	價格日期	交易價格日期相近者。
5	價格區間	依勘估標的區位偏遠之特性， 優先考量接近四分之一分位之案例。
6	依規定可在調整範圍	依不動產估價技術規則第25條規定， 試算價格差異須在20%以內。
7	決定選取	最終選取三個交易案例作為比較標的。

2.案例選取、調查記錄與選取結果

（1）依條件搜尋獲得28個交易案例，其交易單價排序四分之一位數為第7序位（99,426元/坪）。

（2）調查地籍圖資與必要的地籍登記資料，進行依設定條件篩除及比較選取。

（3）替選案例調查分析表

經依設定條件篩除及比較後，選取三個比較標的如下：

A、比較標的1：**縣**鄉**段557地號等3筆，與勘估標的相距約1,150公尺。

B、比較標的2：**縣**鄉**段1275-18地號等5筆，與勘估標的相距約1,690公尺。

C、比較標的3：**縣**鄉**段76地號等8筆，與勘估標的相距約1,750公尺。

(二)土地開發分析法

1.建築基地條件分析

(1) 土地面積：1,690.00平方公尺（約為511.23坪）。

(2) 臨路條件：勘估標的**段808、809地號等2筆土地，位於路寬約4公尺道路之南側，全宗土地須經由A1、A2地號農牧用地及B地號水利用地通行至公共道路。

(3) 應供私設通道面積：依規定本案可建築樓地板面積應留設寬度6公尺之私設道路，長度約為47.81公尺，面積286.88平方公尺，其中不得計入法定空地面積為76.88平方公尺。

(4) 其他建築基地面積：1,613.12平方公尺。

2.建築及土地使用管制等相關法規分析

(1) 非都市土地使用管制

勘估標的屬於特定農業區甲種建築用地，依非都市土地使用管制要點，規定如下：

A、土地使用分區及使用地類別：特定農業區甲種建築用地。

B、土地使用強度：法定建蔽率60%、容積率240%。

(2) 建築基地規劃摘要

本案基於合理化建築量體規劃原則，綜合考量私設道路位置、各坵塊土地建築配置、建物型態、整體外觀協調性、停車空間、施工成本經濟性、開發行動產生之建物價值比例及土地價值比例之合理性等重要因素，經實作模擬規劃如下：

A、基準容積：240%，樓地板面積3,871.49平方公尺。

B、允建總容積：240.00%，樓地板面積3,871.49平方公尺。

C、實設容積率：168.64%，樓地板面積2,720.41平方公尺。

D、實設建蔽率：42.62%

詳見建築基地規劃摘要表、法定空地面積計算表：

建築基地規劃摘要
地號	**段 （合併後）808地號	私設道路面積	寬度	6.00公尺
面積	1,690.00 ㎡		平均長度	47.81公尺
	511.23 坪		私設道路總面積	286.88㎡
分區	特定農業區 甲種建築用地	基地不計入法定空地面積		76.88 ㎡
建蔽率	60%	其他建築基地面積	1,613.12 ㎡	487.97 坪
容積率	240%	允建容積面積	3,871.49 ㎡	1,171.13 坪
建物型態	獨棟、雙拼、連棟透天厝	總樓層	地上四層、無地下室
實設建蔽率	42.62%	實設容積率		168.64%

法定空地面積計算
依據法規：建築技術規則建築設計施工編
第 2-1 條 私設通路長度自建築線起算未超過三十五公尺 部分，得計入法定空地面積。
項次	範圍	面積（平方公尺）
1	私設道路總面積	286.88
2	建築線起35公尺之面積	210.00
3	鄰地供私設道路面積
3-1	水利用地	14.18
3-2	**段A2地號農牧用地	47.92
3-3	**段A1地號農牧用地	38.93
4	基地計入法定空地面積	108.97
5	基地不計入法定空地面積	76.88

3.建築規劃分析

(1) 建築結構：鋼筋混凝土造。

(2) 規劃樓層數：地上4層、地下0層。

(3) 建物型態：獨棟透天住宅1戶、雙拼透天住宅2戶、連棟透天住宅9戶，共計12戶。

(4) 經委請合格建築師實作模擬規劃，依據本案合併分割序號<2>與序號<4>-2境界作為基地規劃基準軸線，向西北側劃出寬6公尺寬之平行線，基準軸線與平行線範圍作為私設道路之範圍，再分別於序號<1>規劃5戶、序號<2>規劃6戶、序號<3>規劃1戶，使模擬規劃之基地配置符合分割地界配置之關係。本案建築基地配置土地面積與建物面積統計表如上表，參考圖如下：

4.私設道路相關成本計算

 (1) 水利用地兼作使用費45,376元。

地號	使用地類別	土地所有權人 （管理機關）	水利設施名稱
**段B地號	水利用地	農田水利署 **管理處	**65-7小排
預計使用面積	（113年）公告現值	公告現值總額	費率	水利用地兼作使用費
14.18	3,200元/㎡	45,376	100%	45,376

(2) 農牧用地變更使用費609,940元。

推計區域內農牧用地與甲種建築用地之地價比例，算得地價基準比例為：農牧用地地價 / 甲種建築用地地價＝0.2828

本次推算農牧用地變更使用費此依下列計算式推估：

農牧用地變更使用費＝農牧用地變更使用面積 × 農牧用地單價

＝農牧用地變更使用面積 ×［農牧用地 / 甲種建築用地］。

單價比例並依市場交易資料統計法（以下簡稱統計法）與個案比較法，推算本案農牧用地單價與甲種建築用地單價之比例。

A、統計法

自內政部實價登錄資料調查**縣**鄉、**鄉及**市**區土地買賣交易資料，予以統計分析。

(c) 統計值

調查資料編號15、16屬偏離值先予排除，其餘14組資料之平均值為0.282797，中位數為0.268454，各予權重50%，算得統計法比例為0.2756（取概數至第4位小數），如下表：

區域	**鄉、**鄉、**區	統計樣本數	14
農牧/甲建單價比	計算值	權重	權重值
平均值	0.282797	50%	0.141398
中位數	0.268454	50%	0.134227
推計值			0.2756