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土地開發整合之地上物估價(二)
2.依比較分析法法推算土地租賃價格比例
自前述5組統計分析案中選取區域接近，並且符合選取案例之價格比例排序均衡之考量，故選取其中價格比例排序2、3、5作為比較分析法案例，進行實地之調查並予以適當之調整修正，以推算得可信度良好之價格比例。比較分析案例、比較項目、比較調整修正率等過程，詳如表列說明。
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案例編序 |
勘估標的 |
比較標的13 |
比較標的14 |
比較標的15 |
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行政區 |
**鄉 |
**市 |
**市 |
**鄉 |
|
|
地號 |
**鄉 **段556地號 |
**段 474-1地號 |
**段 132地號 |
**段 282地號 |
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土地使用分區 |
甲種建築用地 |
住宅區 |
住宅區 |
住宅區 |
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|
土地使用情形 |
空地 |
空地 |
空地 |
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|
買賣價格日期 |
113/10/** |
107/07/** |
109/10/** |
104/12/** |
|
|
買賣土地面積 |
3,812.24 ㎡ |
282.20 ㎡ |
482.44 ㎡ |
140.52 ㎡ |
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|
買賣單價 |
154,265 元/㎡ |
183,007 元/㎡ |
78,636 元/㎡ |
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租賃價格日期 |
110/03/** |
108/08/** |
110/10/** |
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|
租賃土地面積 |
3,812.24 ㎡ |
2,610.76 ㎡ |
482.44 ㎡ |
140.52 ㎡ |
|
|
租賃單價 |
165 元/㎡ |
150 元/㎡ |
91 元/㎡ |
||
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買賣價格日期調整率 |
21.0% |
19.0% |
24.0% |
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|
租賃價格日期調整率 |
14.0% |
20.0% |
14.0% |
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|
調整後買賣價格 |
186,661 元/㎡ |
217,778 元/㎡ |
97,509 元/㎡ |
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|
調整後租賃價格 |
188 元/㎡ |
180 元/㎡ |
104 元/㎡ |
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年租賃/買賣 比例 |
1.2093% |
0.9918% |
1.2767% |
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|
區域 因素 調整率 |
土地使用集約程度 |
2% |
2% |
-4% |
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|
土地租賃流動性 |
2% |
2% |
0% |
||
|
小計 |
4% |
4% |
-4% |
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|
個別 因素 調整率 |
土地使用分區 |
2% |
2% |
2% |
|
|
租賃面積/買賣面積 |
-6% |
0% |
0% |
||
|
建築使用強度 |
2% |
2% |
2% |
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|
小計 |
-2.0% |
4.0% |
4.0% |
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|
調整後年租賃/買賣 價格比 |
1.2325% |
1.0728% |
1.2084% |
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|
權重 |
30% |
30% |
40% |
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|
權重值 |
0.3697% |
0.3218% |
0.5121% |
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|
比較分析法決定值 |
1.2037% |
||||
3.決定土地租賃價格比例
依統計分析法決定值為1.1588%，依比較分析法決定值為1.2037%，前者對於樣本群體具備良好的代表性，後者對於相近比較案例進行差異之比較調整修正，具備良好的推計可信度。因此，各賦予50%之權重，推算並決定本案土地租賃價格相對於土地地價之比例為1.1821%。詳如表列說明。
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項目 |
年租金與土地買賣價格比 |
權重 |
權重值 |
|
統計分析法決定值 |
1.1588% |
50% |
0.5794% |
|
比較分析法決定值 |
1.2037% |
50% |
0.6019% |
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租賃價格比例結論 |
1.1812% |
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(五)比準建物A組之收益法(計算過程省略)
1. 比準建物A組基本資料
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項目 |
棟別組成 賦名 |
建物分組 名稱 |
主構造 總樓層 |
樓層位置 |
建物面積 (平方公尺) |
屋齡 |
構造類別名稱 |
|
A -棟 |
A 棟 - 1樓 |
A 組建物 |
2 層 |
1樓 |
118.12 |
40 |
加強磚造 |
|
A -棟 |
A 棟 - 2樓 |
A 組建物 |
2 層 |
2樓 |
118.12 |
40 |
加強磚造 |
2. 經計算後， A組房地正常租金為每坪480元/月。
3. 經計算後，房地每月租金淨收益單價為每坪345元/月。
(六) 建物個別條件調整係數表
1. 土地地號
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土地 地號 編碼 |
土地 地號賦名 |
鄉鎮 市區 |
地段名 |
面積 平方公尺 |
非都市 土地分區 |
編定 使用地 類別 |
土地 價格 (元/坪) |
土地租金 淨收益 價格比例(年) |
土地收益 折現利率 |
土地類別 房地租金 計價係數 |
|
1 |
**鄉 **段 555地號 |
**鄉 |
**段 |
2,101.00 |
特定農業區 |
農牧用地 |
47,955 |
1.1812% |
2.1812% |
55% |
|
2 |
**鄉 **段556地號 |
**鄉 |
**段 |
3,812.24 |
特定農業區 |
甲種 建築用地 |
413,581 |
1.1812% |
2.1812% |
100% |
2. 構造類別
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構造 類別 編碼 |
構造類別名稱 |
標準經濟 耐用年數 |
計算剰餘 耐用年數 |
計算 最終殘價率 |
重建成本單價(元/坪) (113年10月) |
構造類別 計價係數 |
|
1 |
RC 造 |
50 |
20 |
5% |
120,000 |
100% |
|
2 |
鋼鐵造 (鐵皮屋) |
25 |
15 |
5% |
55,000 |
80% |
|
3 |
簡易鋼鐵造 (車棚、搭棚等) |
20 |
10 |
5% |
35,000 |
40% |
|
4 |
加強磚造 |
35 |
20 |
0% |
83,881 |
90% |
|
5 |
磚造 |
25 |
20 |
0% |
60,000 |
80% |
|
6 |
石造 (石磚造) |
25 |
15 |
0% |
35,000 |
70% |
|
7 |
土造 (純土造、土磚造) |
20 |
10 |
0% |
30,000 |
60% |
3. 建材等級
|
建材等級編碼 |
建材等級賦名 |
建材等級計價係數 |
|
1 |
優 |
115% |
|
2 |
稍優 |
100% |
|
3 |
普通 |
90% |
|
4 |
稍劣 |
70% |
|
5 |
劣 |
50% |
4. 使用現況
|
使用 現況 編碼 |
使用現況賦名 |
使用現況建物收益計價係數 |
使用現況土地權利計價係數 |
|
1 |
住宅 |
100% |
100% |
|
2 |
儲藏室及其他住宅附隨使用 |
40% |
30% |
|
3 |
停車棚 |
20% |
10% |
|
4 |
空屋 |
70% |
60% |
|
5 |
傾頹 |
0% |
0% |
5. 登記狀態
|
登記狀態編碼 |
登記狀態賦名 |
登記狀態計價係數 |
|
1 |
1- 建物所有權登記 |
120% |
|
2 |
2- 建物使用執照 |
115% |
|
3 |
3- 房屋稅籍證明書 |
105% |
|
4 |
4- (稅籍外) 自辦建物測量 |
100% |
|
5 |
0- (原數值) 自辦建物測量 |
0% |
6. 收益價格係數
|
價格 係數 編碼 |
建物(房地)(坪) 每月淨收益價格係數 |
建物(房地) 收益折現利率 |
比準等級 構造類別 |
比準等級 建材等級 |
比準等級 使用現況 |
|
1 |
345.00 |
2.1812% |
加強磚造 |
稍優 |
住宅 |
(七) 各組土地使用權利價值計算 (以C組為舉例)
1. 成本法價格
(1) 建物分析
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所屬建物組成 |
所屬登記狀態 |
登記狀態建物面積 |
建物投影土地面積 |
|
C 棟 - 1樓 |
0- (原數值) 自辦建物測量 |
111.73 |
0.00 |
|
C 棟 - 2樓 |
0- (原數值) 自辦建物測量 |
111.73 |
0.00 |
|
C1 棟 - 後方磚造 |
0- (原數值) 自辦建物測量 |
24.64 |
0.00 |
|
C2 棟 - 側方土造 |
0- (原數值) 自辦建物測量 |
34.10 |
0.00 |
|
C1 棟 - 後方磚造 |
3- 房屋稅籍證明書 |
11.50 |
11.50 |
|
C2 棟 - 側方土造 |
3- 房屋稅籍證明書 |
13.20 |
13.20 |
|
C 棟 - 2樓 |
3- 房屋稅籍證明書 |
85.28 |
0.00 |
|
C 棟 - 1樓 |
3- 房屋稅籍證明書 |
78.80 |
78.80 |
|
C1 棟 - 後方磚造 |
4- (稅籍外) 自辦建物測量 |
13.14 |
13.14 |
|
C2 棟 - 側方土造 |
4- (稅籍外) 自辦建物測量 |
20.90 |
20.90 |
|
C 棟 - 2樓 |
4- (稅籍外) 自辦建物測量 |
26.45 |
0.00 |
|
C 棟 - 1樓 |
4- (稅籍外) 自辦建物測量 |
32.93 |
32.93 |
|
合計 |
170.47 |
||
(2) 成本法估算過程
A、建物成本價格
計算過程詳如下表說明。
|
建物棟別名稱 |
C -棟 |
C -棟 |
C1 -棟 |
C2 -棟 |
|
棟別組成賦名 |
C 棟 - 1樓 |
C 棟 - 2樓 |
C1 棟 - 後方磚造 |
C2 棟 - 側方土造 |
|
建物分組編碼 |
3 |
3 |
3 |
3 |
|
建物分組名稱 |
C 組建物 |
C 組建物 |
C 組建物 |
C 組建物 |
|
主構造總樓層 |
2 層 |
2 層 |
1 層 |
1 層 |
|
樓層位置 |
1樓 |
2樓 |
1樓 |
1樓 |
|
建物面積(平方公尺) |
111.73 |
111.73 |
24.64 |
34.10 |
|
屋齡 |
40.00 |
40.00 |
40.00 |
40.00 |
|
構造類別名稱 |
加強磚造 |
加強磚造 |
石造 (石磚造) |
鋼鐵造(鐵皮屋) |
|
標準經濟耐用年數 |
35 |
35 |
25 |
25 |
|
計算剰餘耐用年數 |
20 |
20 |
15 |
15 |
|
計算最終殘價率 |
0.00% |
0.00% |
0.00% |
5.00% |
|
重建成本單價(元/坪) (113年10月) |
83,881 |
83,881 |
35,000 |
55,000 |
|
建材等級賦名 |
稍優 |
稍優 |
普通 |
稍劣 |
|
建材等級計價係數 |
100.00% |
100.00% |
90.00% |
70.00% |
|
(建材等級修正後) 重建成本單價(元/坪) |
83,881 |
83,881 |
31,500 |
38,500 |
|
建物殘值率 |
33.33% |
33.33% |
27.27% |
30.91% |
|
建物面積(坪) |
33.80 |
33.80 |
7.45 |
10.32 |
|
建物殘值單價(元/坪) |
27,960 |
27,960 |
8,591 |
11,900 |
|
建物成本總價(元) |
945,012 |
945,012 |
64,033 |
122,751 |
|
合計 |
2,076,810 |
|||
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