無臨路之特定農業區甲種建築用地估價 (二)-力行不動產估價師事務所

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無臨路之特定農業區甲種建築用地估價 (二)

(b) 比較案例調整表

各比較案例調整項目包括：價格日期調整（個別案例組內農牧用地與甲建價格差異之調整）、面積比調整、臨路情形調整、土地形狀調整等。比較調整後予各比較案例適當之加權計算，算得農牧用地單價與甲種建築用地單價比例為0.2900（取概數至第4位小數）。比較推算如下表說明：

標的	勘估標的		比較案例1		比較案例2		比較案例3
	農牧用地	甲種建築用地	農牧用地	甲種建築用地	農牧用地	甲種建築用地	農牧用地	甲種建築用地
鄉鎮市區	**鄉		**區		**鄉		**鄉
地號	**段810、 811地號	**段808、 809地號	**段 1910地號	**段 1907-2地號	段小段 458地號	段小段 456-2地號	**段 1600地號	**段 1603-1地號
農牧/甲建地價比例			0.2851		0.2518		0.3475
價格日期	113/06/**	113/06/**	103/06/28	103/07/28	102/01/24	102/01/24	102/05/04	102/05/08
價格日期日數差	0		-30		0		-4
面積(平方公尺)	660	1,690.00	1,145.00	532.00	2,510.00	947.66	1,797.00	1,073.38
面積比	0.39		2.15		2.65		1.67
臨路情形	臨路、稍優	無臨路、稍劣	單面臨路-優	單面臨路-優	二面臨路-優	臨農路-稍劣	二面臨路-優	臨巷道-稍劣
土地形狀	不規則形-稍劣	近似梯形-稍優	梯形-稍優	方形-極優	L形-稍劣	鐘形-普通	類似梯形-優	梯形-普通
價格日期日數差		調整率	0.5%		0.0%		0.0%
區域因素		調整率	0.0%		0.0%		0.0%
個別因素	面積比	調整率	4.0%		6.0%		2.0%
	臨路情形	調整率	5.0%		-3.0%		-3.0%
	土地形狀	調整率	-6.0%		0.0%		-10.0%
	調整率合計		3.0%		3.0%		-11.0%
試算底價比例			0.295144		0.259340		0.309231
權重			30%		30%		40%
權重值			0.088543		0.077802		0.123692
決定地價比例			0.2900

C、農牧用地單價比例決定

依照統計法，農牧用地單價與甲種建築用地單價比例為0.2756，依照個案比較法，農牧用地單價比例為0.2900，決定比例為0.2828，詳見下表：

推計方法	推計值	權重	權重值
統計法	0.2756	50%	0.1378
個案比較法	0.2900	50%	0.1450
決定值			0.2828

D、農牧用地地價調整，依**段A2地號與A1地號之變更使用情形，進行個別調整修正，算得A2地號單價為22,371元/坪，A1地號單價為22,591元/坪，合計總價為590,923 元，詳如表列說明：

地號

比例法

推計土地

基準單價

土地

位置

土地細分情形

土地

位置

調整率

土地

細分情形

調整率

合計

調整率

調整後

土地單價

調整後

土地總價

**段

A2地號

21,933

較前緣位置

細分為東、西二側，影響土地利用

22,371

263,448

**段

A1地號

21,933

最前緣位置

細分為東、西二側，影響土地利用

22,591

327,475

(2) 農牧用地變更回饋金

依據【農業用地變更回饋金撥繳及分配利用辦法】第3條規定，以變更使用面積與獲准變更當期公告土地現值乘積百分之二十為計算基準，回饋金數額為55,584元，詳如表列說明：

地號	使用地類別	變更使用內容	變更面積 (平方公尺)	(113年) 公告現值	回饋金比例	回饋金數額
**段 A2地號	農牧用地	私設通道	38.93	3,200元/㎡	20%	24,915
**段 A1地號	農牧用地	私設通道	47.92	3,200元/㎡	20%	30,669
合計							55,584

(3) 土地開發分析法細項計算表如下：

土地開發分析表
基本資料	土地坐落	**段（合併後）808地號
	土地面積	1,690.00 ㎡		511.23 坪
	使用分區	特定農業區甲種建築用地
	設計道路面積	76.88 ㎡
	其他建築基地面積	1,613.12 ㎡		487.97 坪
	建蔽率	60%	容積率	240%
開發規劃	規劃樓層數	地上層數	4	地下層數	0
	結構種類	鋼筋混凝土造
	地下開挖率	0.00%
總銷售金額計算 (S)	戶別	建物型態	可銷售面積/數量	平均銷售單價	總銷售金額
	A1	獨棟住宅	78.27 坪	209,239 元/坪	16,377,512 元
	A2	雙拼住宅	66.13 坪	193,280 元/坪	12,780,923 元
	A3	雙拼住宅	73.48 坪	193,280 元/坪	14,201,675 元
	B1	連棟住宅	68.36 坪	186,187 元/坪	12,727,044 元
	B2	連棟住宅	67.46 坪	177,321 元/坪	11,962,409 元
	B3	連棟住宅	67.46 坪	179,981 元/坪	12,141,845 元
	C1	連棟住宅	78.54 坪	182,641 元/坪	14,344,050 元
	C2	連棟住宅	75.05 坪	183,527 元/坪	13,772,877 元
	C3	連棟住宅	75.05 坪	185,300 元/坪	13,905,948 元
	C4	連棟住宅	75.05 坪	187,074 元/坪	14,039,019 元
	C5	連棟住宅	75.05 坪	187,960 元/坪	14,105,555 元
	C6	連棟住宅	75.05 坪	195,940 元/坪	14,704,375 元
	合計		874.92 坪		165,063,232 元
利潤率計算 (R)		14.0%
資本利息綜合利率計算(i)	資金來源	利率	資金比例	年利率	資本利息綜合利率(i)
	自有資金	1.700%	50%	2.48%	1.72%
	借貸資金	3.263%	50%
	開發年數	1.32年	0.82年
	土地價值比率	31.32%	建物價值比率	68.68%
成本計算 (C)+(M)	項目	細項	單價：費率	金額	備註
	直接成本 (C)	營造或施工費單價	93,988 元/坪	82,231,952 元
	間接成本 (M)	規劃設計費	2%	1,644,639 元
		廣告費銷售費	5%	8,253,162 元
		管理費	4%	6,602,529 元
		租稅及其他負擔	1%	1,650,632 元
	其他成本	水利用地過橋使用費	45,376 元
		農牧用地變更使用費	590,923 元
		農牧用地變更回饋金	55,584 元
	合計		101,074,797 元
土地總價格(V)			41,270,108 元
土地單位價格			80,728 元/坪

六、價格結論

（一）**段（合併後）808地號土地價格決定

依比較法推估**段（合併後）808地號土地單價為74,381元/坪，依土地開發分析法土地單價為80,728元/坪。本案屬特定農業區甲種建築用地，依土地使用性質為可開發建築之土地，依所在區位特性則屬較為人口集居密度較低之鄉間，衡量本案土地特性，各予比較法與土地開發分析法50%之權重，決定**段（合併後）808地號土地單價為77,555元/坪，土地總價為39,648,055元。詳如表列說明：

估價方法	推估單價	權重	權重值	決定土地單價	土地總價
比較法	74,381	50%	37,191
土地開法分析法	80,728	50%	40,364
長嶺段（合併後）808地號				77,555	39,648,055

(二) **段（合併後）808地號分割土地價格決定

(略)

七、結語

以建築為目的之土地須考量到臨路情況，以模擬最佳且合適之建築開發情況，才能符合最有效使用之原則，尤其在無臨路之情況時須更謹慎評估各項因素所造成之影響。

本案為解決土地未臨路問題，綜合法令解析、實地調查、專業意見與管理機關之回覆，採取了具體且可行的解決方案，包括通行權取得、私設道路建設，以及水利用地兼作等方式，以有效克服開發限制，確保土地利用價值的最大化。同時為確保估價過程的客觀性與準確性，運用了以實價登錄資料創建之土地買賣資料庫，依循嚴格的篩選、排除及優選標準，選取具有高度參考性的案例進行比對分析及推估。在本案價格之計算中，亦考慮到道路建設費用及變更農牧用地的相關回饋金，以合理估計勘估土地之價值。

在推估過程與結果中，運用鄰近地區交易資料庫，選取具高度參考性的案例，需注意選取案例的適切性及其條件篩選的合理性，確保估價之精準度。臨路規範及解決方式須多方查證，以避免估價與現實實行有所差異，造成價格誤差。

八、聲明

(一)本文內容及相關統計列表數值，純係個案分析應用，並不具備對任何具體事件直接引用的功能。具體事件之土地價格評估仍應遵循法律規定，依個別事件之條件妥善地進行。

(二)本文提供研究參考使用，使用時應尊重著作權，並註明引用來源。

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