土地開發整合之地上物估價(一)-力行不動產估價師事務所

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土地開發整合之地上物估價(一)

土地開發整合之地上物估價

陳榮源估價師 114.01.13

一、前言

土地開發整合過程中，土地權利價值分割涉及多人利益，故多人共有土地的權利價值推計一向容易引發爭議，若該土地上有未辦理保存登記之建物，估價更需謹慎處理，以確保地上物權利獲得應當之補償。因此，藉由不動產專業估價技術，採取充分且客觀的數據支持，以及完整而公平的評價係數設定，謹慎進行各種影響因素的量化及分析，使評估結論達到均衡且準確而能服眾，以利於開發整合之推展。

本案兩筆土地位於**縣**鄉**段，屬特定農業區之農牧用地與甲種建築用地，上有多筆未辦理保存登記之建物，估價之目的為公平補償地上建物權益價值，以利於土地開發建築。本案將地上建物分為10組進行分析，經過現場勘查及委託人所供資料，針對各建物不同的構造類別、建材等級、使用現況、登記狀態等，全案運算使用資料庫工具，定出各項變數之合理調整率，套用至各建物上，進而透過嚴謹之計算方式準確且公平客觀估算出各組價格，以確保評估結果的公正性與合理性。

二、基本資料

為符合個資保護規定，以下土地資料除予遮蔽位址資訊之外，並於符合原案推計程序及推計效果的原則下，均予酌量改變。

(一)土地

行政區

地段

地號

使用分區

使用地類別

全宗土地面積

所有權人

**縣

**鄉

**段

555

特定農業區

農牧用地

2,101.00 ㎡

635.55 坪

***（統一編號：**********）

等**人分別共有

**縣

**鄉

**段

556

特定農業區

甲種

建築用地

3,812.24 ㎡

1,153.20 坪

***（統一編號：**********）

等**人分別共有

(二)建物

就地上物依戶籍門牌號碼，並委託人實行建物測量所定建物編號進行劃分，共分為A、B、C、D、E、F、G、H、I、J等共計10組。

三、估價基本條件

(一)估價基本條件

1.價格日期： 113年10月**日

2.估價目的

不動產市場價格參考。

3.價格種類

正常價格。

4.估價條件

以**縣**鄉**段555、556地號土地上之未辦理保存登記建物作為標的，評估其不動產市場正常價值。勘估建物面積資料來源依據委託人提供建物測量圖載各分組、分棟資料為基準。各編組建物調整後之剩餘經濟耐用年數，依其構造類別、使用現況及管理維護情形分別決定。勘估標的各編組之評估總價係以建物殘餘現值加計其所占範圍之土地使用權利價值推算之。

四、最有效使用分析

所謂「最有效使用」，依《不動產估價技術規則》第2條第17款係指客觀上具有良好意識及通常之使用能力者，在合法、實質可能、正當合理、財務可行前提下，所作得以獲致最高利益之使用。
五、估價程序概要

此次估價先估算兩筆土地價格，再依資料庫資料定出土地租賃比例後，以A組為比準建物計算出A組收益法價格。並依照各組不同的構造類別、建材等級、使用現況、登記狀態等，定出各項變數之調整率套用至10組建物上，進而估算各組價格。

(一) 555地號比較法估價過程

(略)

(二) 556地號估價過程

1. 比較法

(略)

2. 土地開發分析法

(略)

(三) 土地價值結論

項目	土地面積	估價方法	推計價格	權重	權重值
**段555地號 (農牧用地)	635.55 坪	比較法	47,955元/坪	100%	47,955
**段555地號 (農牧用地)	決定土地單價				47,955元/坪
項目	土地面積	估價方法	推計價格	權重	權重值
**段556地號 (甲種建築用地)	1,153.20 坪	比較法	401,610元/坪	50%	200,805
	1,153.20 坪	土開法	425,552元/坪	50%	221,776
	決定土地單價				413,581元/坪

(四) 推算土地租賃價格比例(統計法、比較分析法)

1. 依統計分析法法推算土地租賃價格比例

(1) 統計分析法資料來源及查詢條件

統計分析法資料來源及查詢條件
資料來源:	內政部實價登錄網批次資料下載
查詢條件:
縣市	縣、市、**縣
交易標的:	土地
交易土地地號:	買賣、租賃內含地號須相同
租賃價格日期:	108年至112年第1季
買賣價格日期:	不限定，實價登錄101年起
土地使用類別:	住宅區、非都市土地之各類建地
排除:	買賣交易備註欄非為空白、租賃交易欄包含建物等
多次交易記錄選取:	選取最新交易之一筆

(2) 價格指數調整率:

因同一筆土地買賣交易與租賃交易之價格日期不同，依照表列價格指數調整率予以修正，指數應用採等差級數計算。

年度	各年指數增減量	買賣價格調整率	租賃價格調整率
101年度	1.0%	21.0%	21.0%
102年度	1.0%	20.0%	20.0%
103年度	1.0%	19.0%	19.0%
104年度	1.0%	18.0%	18.0%
105年度	1.0%	17.0%	17.0%
106年度	1.0%	16.0%	16.0%
107年度	1.0%	15.0%	15.0%
108年度	1.0%	14.0%	14.0%
109年度	5.0%	13.0%	13.0%
110年度	5.0%	8.0%	8.0%
111年度	3.0%	3.0%	3.0%
112年度	0.0%	0.0%	0.0%

(3) 調查資料列表

（a）符合查詢條件之交易資料共計5組，交易資料概要如下：

鄉鎮市區	坐落地段地號	使用分區及編定	買賣交易日期	租賃交易日期	土地買賣面積	土地租賃面積	買賣總價	租賃總價	買賣單價	每月租賃單價	每年租賃單價
**市	**段302地號	住宅區	104/06/**	108/12/**	313.88 ㎡	313.88 ㎡	63,880,000 元	47,500 元	203,517 元/㎡	151 元/㎡	1,812 元/㎡
**市	**段132地號	住宅區	109/10/**	108/08/**	482.44 ㎡	482.44 ㎡	88,290,000 元	72,500 元	183,007 元/㎡	150 元/㎡	1,800 元/㎡
**市	**段474-1地號	住宅區	107/07/**	110/03/**	282.20 ㎡	2,610.76 ㎡	43,533,600 元	430,000 元	154,265 元/㎡	165 元/㎡	1,980 元/㎡
**鎮	**段1206-1地號	第一種住宅區	102/04/**	111/11/**	299.59 ㎡	299.59 ㎡	12,970,000 元	15,000 元	43,292 元/㎡	50 元/㎡	600 元/㎡
**鄉	**段282地號	住宅區	104/12/**	110/10/**	140.52 ㎡	140.52 ㎡	11,050,000 元	12,750 元	78,636 元/㎡	91 元/㎡	1,092 元/㎡

（b）價格日期指數調整

鄉鎮

市區

坐落

地段地號

買賣

交易日期

租賃

交易日期

買賣單價

每年

租賃單價

買賣價格

調整率

租賃價格

調整率

調整後

買賣

單價

調整後租賃

（每年）單價

價格比

（租賃/買賣）

價格比

排序

備註

**市

**段

302地號

104/06/**

108/12/**

203,517 元/㎡

1,812 元/㎡

24.0%

20.0%

252,361

2,174 元/㎡

0.8616%

**市

**段

132地號

109/10/**

108/08/**

183,007 元/㎡

1,800 元/㎡

19.0%

20.0%

217,778

2,160 元/㎡

0.9918%

**市

**段

474-1地號

107/07/**

110/03/**

154,265 元/㎡

1,980 元/㎡

21.0%

14.0%

186,661

2,257 元/㎡

1.2093%

**鎮

**段1206-1地號

102/04/**

111/11/**

43,292 元/㎡

600 元/㎡

26.0%

9.0%

54,548

654 元/㎡

1.1989%

中位數

**鄉

**段282地號

104/12/**

110/10/**

78,636 元/㎡

1,092 元/㎡

24.0%

14.0%

97,509

1,245 元/㎡

1.2767%

(4) 統計法推算

（a）中位數

依價格比例排序，中位數值為1.1989%，如前表。

（b）均方根值

均方根計算方法為，求取各樣本值2次方值加總後之平均，再予開方（2次方根），在統計上具備優良的樣本群體代表性。均方根值計算如下表所示：

編序	坐落地段地號	價格比（租賃/買賣）	^2值
1	**段302地號	0.8616%	0.0074%
2	**段132地號	0.9918%	0.0098%
3	**段474-1地號	1.2093%	0.0146%
4	**段1206-1地號	1.1989%	0.0144%
5	**段282地號	1.2767%	0.0163%
^2值合計			0.0626%
^2值合計之平均			0.0125%
均方根值			1.1186%

(5) 統計分析法決定值

依中位數值為1.1989%，依均方根值為1.1186%，二種統計值均有優良的群體代表性，各予權重50%，加權計算後決定依統計分析法之土地租賃價格與地價之比例為1.1588%，如表列說明。

加權計算		權重	權重值
中位數值	1.1989%	50%	0.5995%
均方根值	1.1186%	50%	0.5593%
統計分析法決定值			1.1588%

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